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明平兴律师 1994年—2002年 法院法官; 毕业于武汉大学,现正攻读法学博士 2003年至今在律师事务所从事法律服务工作。 2004年加入广东威戈侓师事务所. 2009年加入广东博浩律师事务所 。业务能力精,实践经验... 详细>>

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转让房改房的程序是怎样的?

房改房(又叫已购公房)分为三种情况,一是按成本价购买的房改房,二是按标准价购买的房改房、三是按优惠价购买的房改房(因其转让程序同标准价房改房,故下文仅对前两种形式作出说明)。此类房屋在交易时各存在不同的限制条件。下面以北京地区的规定为例作出说明:

1、按成本价购买的房改房,其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载,因此在进行转让时,须补交一定的费用,否则不能办理过户手续。按照现行规定,成本价房改房可选择两种补交费用的方式:

(1)直接上市交易,由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。产权人在按规定缴纳税费后,收入全部归产权人个人所有。

(2)产权人也可先将成本价房改房变为商品房后再行上市交易,具体操作是由其按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后,向房屋所在区、县国土房改局申请办理商品房房屋所有权证。变为商品房后,再次交易时,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。

2、标准价购买的房改房(标准价房改房的价格低于成本价房改房),其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有,取消了需经原产权单位同意方可处置的规定,以及收益须按一定标准和原产权单位分成的规定(除非在与原产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定),目前唯一的限制就是原产权单位在同等价格下具有优先购买权。与成本价房改房类似,标准价房改房的产权证上也有未缴纳土地出让金和以标准价购买等记载,因此在进行转让时,也须补交一定的费用,否则不能办理过户手续。按照现行规定,标准价房改房可选择两种补交费用的方式:

(1)产权人在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%(适用于城近郊八区,远郊十个区县另有规定的按其规定办理)计算的价款后,收入全部归产权人个人所有。买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。

(2)产权人也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后,按照房改成本价的有关政策上市出售,即与成本价房改房的交易方式一样。

3、如何办理房改房过户手续

以北京为例,产权人凭房屋所有权证(房屋所有权共有的,还需提交共有人同意出售的书面意见)、身份证或其他有效身份证明、与原产权单位签订的公有住房买卖合同(如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的,可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理)、与买受人签订的已购公有住房买卖合同,由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续。


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