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律师介绍

明平兴律师 1994年—2002年 法院法官; 毕业于武汉大学,现正攻读法学博士 2003年至今在律师事务所从事法律服务工作。 2004年加入广东威戈侓师事务所. 2009年加入广东博浩律师事务所 。业务能力精,实践经验... 详细>>

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征地补偿

土地征收补偿范围和标准的理论依据

土地征收是国家强制剥夺被征地人财产所有权的行为,其实质是土地所有权的转换。而土地所有权是对土地支配的绝对权利,是土地产权中最根本的物权。上述土地征收补偿原则的不同,以经济学的视角,实际上是土地产权考虑范围的不同。根据上述原则,土地征收补偿范围和标准可分为完全补偿、不完全补偿和相当补偿三种情况。

1.土地征收完全补偿费用的理论构成。

土地征收补偿的范围也就是土地征收应予补偿的损失范围。本文认为,土地征收应予补偿的损失应是已被剥夺的财产权利的代价,而土地财产权利的内涵是丰富的、也是动态变化的。因此,作为土地征收完全补偿费用的理论构成,除间接的、精神的、极不确定的损失不予补偿外,对直接的、物质的、较为确定的损失都应考虑在内。具体讲应包括以下四部分:

土地征收完全补偿费用=地价+青苗等地上附着物价格+由征地外部不经济引起的损害连带补偿价格+土地发展权价格公式1

地价:本文对地价的考量,主要以马克思的地租理论为基础,因为马克思的地租理论是在分析批判借鉴形形色色的地租理论的基础上建立起来的科学的地租理论体系。从本质上讲,地价同地租是一致的,而地租是土地所有权在经济上实现的形式。正如马克思所指出:“不论地租有多么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。”又说:“在这里地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式”。

据此,地价应是土地所有权为土地所有者带来的经济收入,用公式来表示:

地租=地价的利息收入=地价×资本化率公式2

地价=地租÷资本化率公式3

青苗等地上附着物价格:按地上附着物和青苗的价格如实补偿。

由征地外部不经济引起的损害连带补偿价格:土地征收行为也会产生外部性,这里的外部性仅指由征地行为引起的外部不经济,征地外部不经济可以包括很多内容,比如残留地,即被征收土地可能导致土地分割,形成不经济的土地规模,造成土地利用效率的损失;相邻土地损害,即被征收土地的新用途可能降低相邻土地的生产力,比如噪音污染、水污染、河流堵塞或改道、飞扬的尘土都可能降低农作物的产量,额外增加农地投入成本等。由征地外部不经济引起的损害补偿,一般称为连带补偿。笔者认为这是征地补偿范围和标准中应予补偿的一项重要内容。

土地发展权价格:土地发展权的提法在我国目前还仅限于理论界,在实践中并未作为一个明确的概念使用。所谓土地发展权,就是指改变现有土地用途求得更大发展机会的权利,即在空间上向纵深方向发展、在使用时变更土地用途的权利。它包括空间建筑权和土地开发权,是一种可以与土地所有权分割而单独处分的产权,并能恰当地反映土地所有权或使用权的行使范围。它既可以与土地所有权合为一体由拥有土地所有权的土地拥有者支配,也可由只拥有土地发展权不拥有土地所有权者支配,它是土地处分权中最重要的权利。

土地发展权是因限制土地发展而形成的,若无限制,则无土地发展权一说。对土地发展的限制一般有两种类型,第一种是城市规划中的分区控制,这是常见的限制;第二种类型不属于分区控制,如为了保护耕地、限制农地转化为市地,为保护生态将某一范围内的土地统统划入保护区限制开发。

土地发展权价格,除主要受原用途地租量影响外,由于存在用途改变的可能性较大,因而对于地租量的期望增长率高—严格地讲是由于不同用途转变时,地租量的变化量较大,其超过原来用途由于生产率的提高而增长的幅度。如在我国城市郊区四周的农村,由于城市功能的辐射作用,地价增长是较快的,除本身由于区位优势造成的级差地租量增长快外,还有用途发生转变的可能性较大和供求变化率大造成的期望上涨,以地租的资本化计算则为:

土地发展权价格=绝对地租+垄断地租/资本化率公式4

我国目前土地征收没有考虑土地发展权,也没有明确提出发展权的概念,但土地发展权事实上是存在的。农民在征地过程中的讨价还价,实际上是农民拥有土地的优先发展权,目前的集体非农用地流转的试点,农民和农村集体经济组织获得了流转收益的绝大部分,实际上也是承认了农民的土地发展权。划拨土地入市后,原使用者有优先购买权,这也是发展权的体现。在发展权的基础上,农民对于城市规划区外的国家征地,有保持集体土地产权的权利,只租不卖,国家只能通过租用土地解决建设所需。

综上所述,土地征收完全补偿费用的理论构成公式1可具体为:

土地征收完全补偿费用=÷资本化率+青苗等地上附着物价格的实际价格+由征地外部不经济引起的损害连带补偿价格+÷资本化率公式5

假如不考虑垄断地租,公式6可简写为:

土地征收完全补偿费用=÷资本化率+青苗等地上附着物价格的实际价格+由征地外部不经济引起的损害连带补偿价格公式6

2.土地征收补偿范围和标准情况划分。

完全补偿:即考虑了土地征收完全补偿费用理论构成的补偿,以公式5或6计算。这是最高补偿标准。

不完全补偿:一般是指不考虑由征地外部不经济引起的损害连带补偿价格,部分地考虑土地发展权价格。这是最低补偿标准。用公式表示为:

土地征收不完全补偿费用=÷资本化率+青苗等地上附着物价格的实际价格公式7

相当补偿:亦称适当补偿,一般是指介于完全补偿与不完全补偿之间的补偿,其范围和标准可以相差很大。“相当补偿”可以等于“完全补偿”,也可以等于“不完全补偿”,但一般介于两者之间。这属于中等补偿标准。

公平补偿:对何谓“公平补偿”或“公正补偿”,由于法律观念的不同,大致存在两种熟悉:一种观点认为应对损害给予完全补偿,即完全补偿论;一种观点认为应按社会的一般观念,客观地给予补偿,即相当补偿论。,2001年第1期)实际上,公平补偿说是对完全补偿说和适当补偿说的调和,即并非绝对地执行完全补偿,或者绝对地执行适当补偿,而系宪法授权立法者,可以斟酌、审阅立法时之各种不同的、所欲规范事件及时间因素之特性来决定是否应给与被征收人全额或者低于全额的补偿。亦即公平补偿并非一种独立的手段,它必须是在被征收人利益与社会公共利益之间进行衡量后作出采取完全补偿抑或适当补偿的决定。但是,究竟如何达至公平,学界颇多争议。从现在的理论发展来看,强调保护人权、强调实质正义的理念有使公平补偿倾向于完全补偿的趋势。[page]

总之,决定一国土地征收采用何种补偿原则,与该国的国力、经济制度及相应的观念等因素有关。我国应以相当补偿作为“公平补偿”的原则,这一方面与政府财力较弱有关,即使有完全赔偿的规定,而实际执行难度较大;另一方面,土地公有制的观念在很大程度上也影响着征收补偿原则的确定。因此,我国土地征收制度在财产损失公平补偿问题上采取相当补偿原则为宜。


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