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律师介绍

明平兴律师 1994年—2002年 法院法官; 毕业于武汉大学,现正攻读法学博士 2003年至今在律师事务所从事法律服务工作。 2004年加入广东威戈侓师事务所. 2009年加入广东博浩律师事务所 。业务能力精,实践经验... 详细>>

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房产纠纷

四大类型房贷违约 分析违约原因

正文:违约类型有四种据专家介绍,房贷违约目前大致有四种类型。第一种是经济能力下降。这类违约者通常都表示自己愿意偿还贷款,但实际上确实已经没有偿还能力。他们中有部分是小公司的老板,或外地来上海经商的生意人,在经营状况好的时候,他们的收入足以支付高档住宅的房贷,一旦经营受挫,就不得不为高额贷款而忧心忡忡。相比于前一种,第二种类型则恶劣得多,属恶意不还贷。有的购房者有还贷能力,却故意不还,甚至是期望银行利息降下来后再一次性偿还贷款。第三种则纯属诈骗行为。这种违法现象在二手房交易中比较常见,骗钱是真,买房是假。购房者骗取了银行的贷款后就从人间“蒸发”。有的则是买卖双方串通之后,买方骗得银行贷款后支付了卖方的债务,从此逃之夭夭;而房子的产权又回归到了卖方的名下,银行的贷款也就一去不复还。第四种情况则比较特殊,是因为开发商违约,贷款人对此不满而拒绝继续还贷。不守信用的开发商逾期交房,或者房屋的朝向、质量、面积、装修、小区绿化、配套设施等不符合合同约定,购房贷款人对此不满而拒绝继续还贷。分析八大违约原因造成上述种种违约现象的原因是多方面的,据分析人士介绍,原因有以下几种。根本就没有还款能力,也没有还款意愿——这类违约者基本上从购房时起就没有正当的工作和稳定的收入,或者说,这些人根本就没打算要偿还银行的贷款。有些购房者自始至终知道自己没有足够的还款能力,但看到眼下房产市嘲节节攀升”,就预感到自己所购买的房子肯定能升值,他们期望以升值的差价来填补房贷的漏洞。这种心态在目前恐怕还要维持一段时间,但一旦房价下滑,这类人群的处境将更加艰难。收入状况恶化——有的购房者单位倒闭、破产或本人下岗,收入锐减,或家庭其他成员遭遇同样情况,导致总收入锐减,无力还贷;有的购房者因意外事故死亡,或丧失劳动能力,其继承人不愿继续偿还或无力偿还。银行利息上调——近期,银行宣布提高存贷款利率,这对贷款购房者产生了一定的压力,对部分还贷能力比较弱的购房者可谓雪上加霜。法律认识错误——有些购房者错误地把自己和开发商的纠纷与向银行还款混淆起来,以拒绝还贷来对付开发商的不合理行为。在还贷这个问题上,跟开发商是没有关系的,购房者同开发商的纠纷不应当转嫁给银行。从众心理,认为罚不责众——有些购房者看到如今房贷违约的尚有人在,就萌生了“不违白不违,要违大家一起违”的念头。在他们眼里,反正银行的钱也是国家的,法院要审判那得抓多少人?这么多违约者都活得好好的,奈何我一个?侥幸心理,认为法院执行力不够强——目前来看,如果购房者不履行还贷义务的话,法院真正判决解除借款合同、并拍卖房屋的情况并不是很多。执行庭法官指出,从理论上来说,由于房价的上涨,法院可以将房屋拍卖,其所得的部分钱款用于偿还银行贷款,剩余部分一般也能够使购房者购买到小户型的房子用来居祝但考虑到违约者的实际生活情况,法院还没有采用这种“釜底抽薪”的做法。这就给了购房者一个错觉:法院的执行并没有多少力度,只是说说而已,他们越发有恃无恐。今后,对于房贷违约者,法院将逐步拍卖其房产,并采用租赁、购买的方式为其重新安排住房,在这段过程中,违约者将长时间生活在舆论和经济的双重重压之下。法院的强制执行力将使他们望而生畏。银行房贷审查不严——目前有些银行在信贷方面单纯以放贷额当作考量的指标,一味追求“贷出去”,而忽视了“收回来”。这就使得放贷的审查很不严格,一些资信状况差、收入不稳定甚至是几乎没有什么收入的购房者很容易就从银行获得了高额的贷款,一旦风吹草动,那些购房者自然就无法还贷,而银行也只能自食其果。少数投资购房者未达到投资目的——少数购房人为投资而购房,但购买后发现所购房根本未达到其投资目的,因而恶意不还贷款。


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